沪出台房产新规业主共有房地产不再归开发商名下

　　东方网记者刘华宾8月4日报道：《上海市房地产登记技术规定》日前通过全面修订，已随《上海市房地产登记条例》正式实施，其中首次明确了业主共有房地产、公益性公共服务设施的权益归属。

　　公共服务设施不再归开发商名下

　　由于以往文件没有明确规定，办理新建商品房初始登记时，物业管理用房、业委会用房及配套建设的公益性公共服务设施往往登记在开发商名下。开发商用于销售的房地产与保留自用的会所、地下室、车库、用于出租的房屋等，在初始登记时也未作任何区分。对此，修订后的《上海市房地产登记技术规定》（以下简称《技术规定》）明确了这些权益归属。

　　《技术规定》明确，房地产开发企业在申请商品房初始登记时，除其他规定材料外，还应提交以下材料：

　　1、经市或者区县房屋管理部门备案的载明开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房的销售方案；

　　2、区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件；

　　3、属公益性公共服务设施的部分，还应提交区县房屋管理部门出具的公益性公共服务设施的具体用途、坐落位置等的证明文件。

　　同时，房地产登记机构在登记簿上对上述情形分别记载，对开发企业用于销售和保留自有的分别发证；对业主共有房地产的只记载不发证；对公益性配套设施待明确所有权人后办理房屋所有权初始登记。

　　代办房产登记需公证委托书

　　办理房地产登记时，不少当事人因故委托他人代为申请，但在登记实践中，由于委托人不在场，代理人提交的委托书上的签名真伪难辨，存在很大的风险。《技术规范》对此做了细化规定。

　　《技术规定》明确，下列情形的房地产登记，应当由当事人本人到登记机构办理：

　　1、自然人处分（转让、抵押）其拥有的房地产申请登记的；

　　2、自然人申请注销其本人名下的建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权或者地役权登记（因房屋拆迁注销房地产权利的除外）、预购商品房预告登记的；

　　3、配偶间变更房地产登记簿记载的权利人的；

　　4、已购公有住房增加同住人为房地产权利人申请变更登记的；

　　5、自然人申请补发房地产权证和登记证明的；

　　6、自然人查阅本人房地产登记原始凭证的。

　　上述情形中，确需委托的应提交有关委托书的公证文书。

　　业主共有房地产不得被抵押

　　《登记条例》规定，房产登记部门办理房屋所有权初始登记时，开发企业所有房地产、业主共有房地产、公益性公共服务设施房地产分别予以登记。

　　《登记条例》同时规定，开发企业的房屋建设工程抵押预告登记转为抵押权登记时，已预告登记的预购商品房、业主共有房地产和不属于开发企业所有的公益性公共服务设施房地产不再属于抵押物范围，登记机构在房地产登记簿上登记房地产抵押权时，抵押物范围不包括上述房地产。

　　业主所购车位记载在房产证中

　　《技术规定》对车位等转移登记作了特别规定:房地产开发企业因解散清算，将其名下未出售车位等转让给其股东申请转移登记的，申请人是清算人和受让股东，申请人还应提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照原市房地资源局《关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》进行公示的材料。

　　《技术规定》明确，业主购买的车位不单独颁发房地产权证，可在业主的房地产权证内予以记载。房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。

　　作者：刘华宾