郑永年：要预防房地产泡沫转化为社会泡沫

这样在GDP主义的驱动下，无论哪个角色，政府、发展商还是投资者，都想从房地产那里获得巨额的利益。正因为这样，在中国房地产投资过程中，带有极大的投机性。一些投资者甚至仅仅是为了投机，购买几套甚至几十套商品房以待房价上涨时出售赚取差价。当房地产被投资者或投机者所操控时，其和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。（类似的情况也表现在投机性金融经济和实体经济毫无关系上。）应当指出的是，中国的地方政府也是这个过程中的投机者。不管地方政府投机的动机（如地方财政考量）和理由如何，在制造房地产泡沫方面，地方政府和发展商同样具有不可推卸的责任。实际上，大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。

要促成房地产从经济政策向社会政策的转型，必须提供给地方政府其他的动力机制。就是说，要改变目前中央和地方政府的财税分配机制。1994年实行分税制以来，财力上移到中央政府，但责任并没有相应转移。现在很多领域是中央政府出政策，地方政府出钱。这给地方政府很多财政压力。同时，地方以GDP为中心的经济政策也需要大量资金投入到基础建设。于是卖地也就成为一个创收机制，或者第二财政。这是地方政府努力提高地价的一个重要原因。因此，要不中央政府向地方分权，使得地方政府拥有更大的财税权，要不中央政府把一些现在由地方政府担负的责任也收上来。没有这种调整，地方的土地财政动力还继续很大，而房地产价格还是会继续暴涨。

第三个问题是大量增加政府的社会性投资。中国的经济结构失衡最重要一方面就是生产性投资和社会性投资之间的严重失衡。改革开放三十多年来，中国的经济增长主要来自生产性投资。社会投资一直没有得到重视，每况愈下。教育、医疗卫生、社会保障、公共住房、环保等等方面的社会投资严重不足。特别需要指出的是，每次经济危机总会导致生产性投资的激增和社会性投资的减少。1997年金融危机之后，教育领域变成了各级政府经济增长的一个重要资源，教育产业化变得不可避免。而教育属于社会领域，需要政府的大力投入。同样，这次金融危机之后，各个生产领域的投资激增，已经导致了很多工业领域的产能过剩，造成浪费和低效率。更为重要的是，房地产成为刺激经济增长的主要来源。这种局面必须改变。社会性投资严重不足，社会制度就建立不起来，消费社会也无从谈起。大量增大社会投资，尤其是增加经济适用价房和廉租房等保障性的建设，不仅可以有助于解决一部分城市居民和新移民的住房问题，同时也能刺激消费，带动长期可持续的经济增长。

第四，要控制国有企业大量进入房地产领域。从去年开始，国有企业很快成为中国房地产市场的一个主要角色。金融危机发生之后，国家组织了大量的财政和金融力量来对付危机，绝大部分无疑流向了国有企业。这具有必然性。国有企业作为政府的一个强有力经济杠杆在应付危机过程中发挥了重要的作用。没有这个杠杆，中国去年应付危机不会这么有效。但同时也应当看到一些负面效应。国有企业得到国家大规模的支持，扩张得很快。不仅本身造成了产能过剩，而且也在挤压非国有部门的空间，即所谓的“国进民退”现象。当国有企业的资本过度时，国有资本会走向任何地方。既然房地产那么有利可图，那么国有企业为什么不可进入呢？如何防止？政治和行政限制可以用，但不会很有效，因为这些方法是要通过政府本身而实施下去的。主要的还是要通过经济方法。政府要减少对国有企业的财政和金融支持。在应付危机过程中，对国企的支持很重要，但现在危机已经过去，政府应当把支持的重点放在非国有部门，尤其是中小企业。以民营企业为主体的中小企业集中提供了大部分的社会就业，如果中小企业不能复兴，那么可持续的经济增长就很难。

另一方面，国家应当向国有企业，尤其依赖于行政垄断的大型国有企业直接提取利润。国有企业属于全体社会，按理说应该有助于分配的公平性。但现在至少在事实上不是。当国有企业亏损时，国家就要用纳税人的钱来支持。但当国有企业赢利时，国企主管则不必向国家上交利润。这是不公平的。实际上，国有垄断行业的高工资高福利已经成为中国社会收入不公平的一个重要根源。近年来，因为社会的抱怨增多，国企开始上交一些利润，但比例非常的低，最多不超过10%。国家必须向国企征收更多的利润。现在正在进行的社会改革需要大量的财力，而国有垄断企业上交的利润就可以用于社会改革。

第五，私人投机也是房地产泡沫的一个重要原因。怎么办？有两块。一块是外国投机。对外国的投机必须加以限制。中国目前的房地产市场过分开放。在新加坡，政府住房（政府组屋）这一块（占所有住户的80%以上）是完全不开放给外国人的。只有私人地产向外国人开放。中国在完全没有满足本国国民要求的情况下，房地产市场全面向外国投资者开放。这里的风险极大。另外一块是国内民间资本。民间资本组成“炒房团”大量投资房地产，这里除了房地产政策导向和高利润以外，还跟民间资本在中国所受的种种限制有关。这里最重要的是要为民营企业开放更多的投资领域，并为民间资本能实现这些“出路”提供必要制度支持。就需要让民间资本有更多的除了房地产之外的投资领域，尤其是实业和创新领域。就是说，一方面要规制房地产过度投机行为，一方面也要为民间资本形成提供必要的制度护航。正是因为很多领域不容许民间资本进入，而当今的金融体系又存在许多缺陷，民间资本才纷纷组成“热钱”，走向房地产领域。

从技术上说，要遏制炒房和投机并不难，例如可限制购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税等等。但很显然，光从房地产市场本身入手，这些年的经验已经表明，任何政策都不会很有效。上述这些更为宏观面的制度改革，希望有助于营造一个健全的房地产市场。

（作者系新加坡国立大学东亚研究所教授、所长。本文是作者3月20日在“中国发展高层论坛”2010年会学术峰会上的演讲。）